Quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu tập trung đã khiến giá bất động sản tăng bất hợp lý. Ảnh minh họa: Vũ Long

Yếu tố nào "thổi" giá bất động sản tăng tới 30%?

Theo thống kê, khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Trong đó, 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng quý I.2022 chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư. 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Bất động sản gắn du lịch, nghỉ dưỡng cũng trong tình trạng “đìu hiu” do lượng hàng tồn tại từ các năm trước nên trong 6 tháng đầu năm rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành. Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm đã khiến giá bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc.

Mặt khác, tâm lý lo ngại lạm phát cũng khiến giới đầu tư tăng cường mua bất động sản để tích trữ tài sản. Điều này khiến giá bất động sản tăng cao.

Cụ thể, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, đạt mức từ 25 đến 50 triệu đồng/1m2, thậm chí có dự án đạt mức giá trên 100 triệu/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Các chuyên gia nêu nhiều ý kiến tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Ảnh: VL

Kịch bản tăng giá cũng diễn ra với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với mức tăng trung bình hơn 9%. Trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%...

Mở các "nút thắt" để tiếp sức, hồi sinh thị trường bất động sản

Theo thống kê của cơ quan chức năng, hiện thị trường bất động sản đang gặp một số thách thức lớn, khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục giảm, giá bất động sản tăng cao.

Sáng 13.9.2022, tại diễn đàn “Tháo gỡ khó khăn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” do Báo Công Thương tổ chức, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Khoa học của Ủy ban thường vụ Quốc hội, nhấn mạnh: Nghị quyết 18 của Quốc hội ban hành đã nêu rõ 10 điểm liên quan đến đất đai. Trong đó có 4 điểm rất quan trọng cần lưu ý vì có thể tháo gỡ những nút thắt cho thị trường bất động sản. Thứ nhất là vấn đề quy hoạch là vô cùng quan trọng, nhưng "trong thời gian qua đã làm không tốt, làm lung tung, có chỗ này gần chỗ kia dẫn đến khi làm xong thì chỗ kia bị bỏ phí, bỏ hoang vì quy hoạch không được tốt.

Quy hoạch phải gắn với hệ sinh thái, tức là xây dựng công trình bất động sản phải gắn với các dịch vụ đi kèm cho vui chơi, giải trí, y tế, giáo dục… Đặc biệt là vấn đề y tế chắc chắn phải có để sơ cứu, cấp cứu cho một bệnh nhân nào đó. Vậy y tế là trách nhiệm của ai? Chủ đầu tư hay địa phương? Vấn đề này sắp tới chúng ta phải làm cho rõ hơn” – TS Cấn Văn Lực đề nghị.

Thứ hai là vấn đề định danh, tức là phải định danh tất cả các loại đất đai khác nhau ở trong Luật Đất đai sửa đổi. Các loại hình như condotel, officetel phải được định danh trong Luật Đất đai và sau đó là những luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… sẽ thể chế hóa.

TS Cấn Văn Lực cũng nêu một vấn đề nữa là phải định giá bất động sản. "Định giá đất đai là vô cùng quan trọng. Sắp tới bỏ khung giá đất, vậy  làm ngay có được không? Thông tin dữ liệu, phương pháp tính của chúng ta như bây giờ chưa được.

Tôi đang đề xuất có một lộ trình trong thực hiện bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường. Phải có lộ trình, thậm chí đến năm 2025 trở đi chúng ta mới có được định giá đất theo giá thị trường giống như chứng khoán bây giờ, lô này lô kia chỉ cần click vào là biết ngay khoảng bao nhiêu tiền. Đây là điều phải làm trong thời gian tới” – TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cũng theo TS Cấn Văn Lực, vấn đề thứ 3 trong giao dịch bất động sản trong thời gian tới là, theo Dự thảo Luật Đất đai có 2 kênh giao dịch, thứ nhất là phải qua sàn giao dịch bất động sản; hai là phải qua văn phòng… Muốn hình thức nào cũng được, nhưng không được tăng chi phí của người dân, không thể cứ qua một khâu trung gian lại phải thêm một phần tốn kém cho người dân.