Tọa lạc tại số 110-112 Võ Văn Tần, quận 3, TP HCM, căn biệt thự đang gây xôn xao giới buôn địa ốc. Chủ nhà là hai cụ Đặng Kim Chi (sinh năm 1938) và Nguyễn Kim Sa Dang (sinh năm 1934) đã rao bán căn biệt thự từ lúc bất động sản vẫn còn nóng sốt. Trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, căn biệt thự này cao 2 tầng, tọa lạc trên khu đất rộng 2.819,5 m2, thuộc loại nhà ở cấp 2-3, tường gạch, mái ngói, thời gian sử dụng đất lâu dài. Kiến trúc của căn nhà được thiết kế theo phong cách biệt thự Pháp cổ.

Anh Nam, người trực tiếp phụ trách môi giới căn nhà này cho hay, cách đây nhiều năm biệt thự được rao bán với giá 47 triệu USD. Tuy nhiên, dăm ba năm nay thị trường bất động sản đóng băng, giá căn nhà đã được điều chỉnh giảm xuống còn 35 triệu USD. Khi được hỏi liệu còn có thể thương lượng giảm giá thêm hay không, vị này cho biết; "35 triệu USD là chắc giá, không thêm bớt gì nữa".

Những mái ngói sát nhau, bạc màu vì rêu phủ của căn biệt thự cổ 35 triệu USD nằm lọt thỏm giữa khu trung tâm quận 3. Ảnh: Vũ Lê

Một người dân sống gần căn biệt thự cổ này tiết lộ, thời kỳ thị trường bất động sản nóng sốt, căn nhà được khá nhiều đại gia đến đây dọ giá. Tuy nhiên, hai năm trở lại đây ít người đến hỏi. "Kể ra biệt thự này rao bán cũng phải 6-7 năm rồi nhưng có lẽ do giá trị của nó lớn quá nên kén khách", ông nói.

Tuy nhiên, theo giới săn lùng và buôn bất động sản, căn biệt thự cổ 35 triệu USD này chưa tìm được chủ mới trong hơn nửa thập niên qua không phải vì giá trị quá lớn. Vấn đề nằm ở chỗ các khách hàng băn khoăn trước những hạn chế về khả năng đầu tư sau này.

Từng lùng sục để săn nhà đất và các tòa nhà văn phòng ở khu vực quận 3 trong 5 năm qua, Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn nhận định: "Căn biệt thự cổ 35 triệu USD này kén khách vì cơ hội sinh lời của suất đầu tư chưa hấp dẫn so với dòng vốn phải bỏ ra".

Chuyên gia này phân tích, nếu quy giá trị căn nhà theo giới thẩm định giá thì đất mặt tiền khu vực quận 3, xung quanh trục Võ Văn Tần, Bà Huyện Thanh Quan, Nguyễn Thị Diệu vào khoảng 180-220 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí. Do nằm ở góc 3 mặt tiền nên căn nhà có thể cộng thêm giá trị chênh lệch nhờ đắc địa khoảng 20% nữa. Vị chi giá bán căn biệt thự này quy ra khoảng 265 triệu đồng mỗi m2, toàn bộ căn nhà cổ này ước tính khoảng 750 tỷ đồng. Suất đầu tư lớn song cơ hội xây công trình cao tầng ở đây rất hạn chế.

Giới buôn địa ốc nhận định để mua một căn biệt thự cổ cả trăm tuổi với giá 35 triệu USD, quá trình xác minh và thẩm định suất đầu tư là cả một chặng đường rất dài. Ảnh: LP

Ông Hoàn giải thích, từ cuối năm 2012 trở đi, UBND TP HCM đã hạn chế xây mới các công trình cao tầng nằm trong khu trung tâm hiện hữu 930 hecta. Đối với khu vực quận 3, từ trục đường Võ Thị Sáu đổ về quận 1, hầu như các công trình bị giới hạn độ cao không vượt quá 25 m.

Thêm vào đó, biệt thự cổ thường thuộc diện bảo tồn, muốn xây mới cũng không dễ và phải xin cấp phép, chờ hội đồng thẩm định của thành phố phán quyết rất kỳ công, mất nhiều thời gian. "Nếu đi vay bảy trăm tỷ đồng để mua một căn biệt thự cổ bị giới hạn độ cao hoặc kéo dài thời gian chờ đợi thì suất đầu tư này khá là phiêu lưu", ông Hoàn nhận xét.

Hiện nay TP HCM đang nghiên cứu và lập kế hoạch bảo tồn, cải tạo biệt thự cổ. Đối tượng của đề án này là khoảng 1.000 biệt thự cũ, chủ yếu được xây dựng trước năm 1975, nằm rải rác ở các quận, huyện. Riêng những căn nhà nằm trong danh sách 60 biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước cần bảo tồn, không bán thì việc sửa chữa, tháo dỡ, cải tạo phải được sự chấp thuận của thành phố.

Một chuyên gia nghiên cứu bất động sản tại Sài Gòn gần 2 thập niên qua cho rằng, để mua một căn biệt thự cổ cả trăm tuổi với giá 35 triệu USD, quá trình xác minh và thẩm định suất đầu tư là cả một chặng đường rất dài. Cuộc chơi vì thế chỉ dành riêng cho những đại gia có tiền tươi thóc thật, không phải đi vay vốn ngân hàng mới kham nổi. "Suất đầu tư còn nhiều ẩn số nên hơn nửa thập niên trôi qua, dù giá đã giảm xuống nhưng căn biệt thự vẫn chưa có người mua", ông lý giải.

Vũ Lê