Dự án khu nhà ở phường Hạp Lĩnh (TP.Bắc Ninh) đang dừng thi công, hạ tầng dang dở tuy nhiên, hoạt động rao bán sản phẩm đất nền tại đây diễn ra rầm rộ thời gian qua. Ảnh: Cao Nguyên

Làm nhiễu thị trường

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù lực lượng tham gia rất hùng hậu với khoảng trên 300.000 người nhưng những môi giới bất động sản thực sự qua đào tạo và được cấp chứng chỉ hành nghề chỉ có khoảng 30.000 người, nghĩa là chỉ bằng 1/10 con số thống kê, chiếm khoảng 10%. Song đó chỉ là con số thống kê người hành nghề môi giới bất động sản tại các sàn giao dịch, còn thực tế môi giới tự phát (hay còn được gọi là cò đất) thì không thể thống kê hết được.

Tình trạng bát nháo liên quan tới các đơn vị môi giới, các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã đi huy động vốn không còn là hiện tượng lạ trên thị trường bất động sản. Không chỉ lừa đảo bằng hình thức thông tin “ảo” để sập bẫy nhà đầu tư vào các dự án không đủ điều kiện, một bộ phận môi giới bất động sản còn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng đoạn thị trường, nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng, làm ảnh hưởng uy tín các chủ đầu tư chân chính.

Để ngăn chặn thông tin sai lệch, phát triển thị trường bất động sản an toàn, thời gian qua, cơ quan chức năng nhiều địa phương đã không ngừng tăng cường công khai thông tin về các dự án, trong đó có việc kiểm soát đặc biệt tới các hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản. 

Cũng liên quan tới những dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh đã rao bán, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đã nhiều lần phát đi thông báo, đề nghị trường hợp các tổ chức, cá nhân có bằng chứng về việc ký "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ" mua bán sản phẩm dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư thì cung cấp về sở và các cơ quan có liên quan (Công an tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố nơi có dự án rao bán) để xem xét, xử lý theo đúng quy định pháp luật.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như có hành vi "găm đất", "thổi giá" tạo sốt ảo, lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án lừa đảo khách hàng, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.

Theo ông Điệp, hiện nay chưa có công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu để đánh giá và quản lý chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch này. Lỗ hổng trong quản lý đã tạo ra thực trạng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", " thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Môi giới buộc phải có chứng chỉ hành nghề

Theo vị chuyên gia này, ngoài các quy định xử phạt, cần một nền tảng, một quy chuẩn chung của toàn thị trường để nhân sự gia nhập vào lĩnh vực tư vấn bất động sản có thể đạt được những tiêu chí cơ bản đó; đồng thời thể hiện được chất lượng nhân lực xứng tầm với giá trị của sản phẩm bất động sản.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, dù luật pháp Việt Nam đã có các chế tài rất cụ thể, chi tiết nhưng thực tế một số dự án bất động sản còn lách luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên “Hợp đồng góp vốn”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ”, “Hợp đồng vay vốn”...

Đây là những văn bản dụ khách hàng nộp tiền dưới hình thức đầu tư nhưng khi dự án đổ bể thì việc hoàn trả tiền cho khách hàng sẽ rất chậm trễ, hoặc có nguy cơ sẽ không thu hồi được vốn.

Bộ Xây dựng cho biết, bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cũng theo Bộ Xây dựng, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động… sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập trên thực tế.

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về hoạt động của môi giới bất động sản. Phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 sẽ giữ nguyên theo quy định hiện hành. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang chủ trì nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) của Quốc hội khóa XV.