ông Nguyễn Quốc Anh - Chuyên gia bất động sản. Ảnh: BDS

Hơn nửa triệu tỉ đồng tiền gửi tiết kiệm với lãi suất cao 10-11% đang đến thời điểm đáo hạn. Gửi tiết kiệm đang trở nên kém hấp dẫn khi lãi tụt xuống đáy thấp nhất kể từ trước COVID-19. Theo ông, liệu dòng tiền có đổ vào thị trường bất động sản lúc này?

- Thị trường bất động sản sẽ luôn có cơ hội, nhưng chưa phải thời điểm này. Dòng tiền trên thị trường đang khá thận trọng trước mọi cơ hội đầu tư. Bản thân tôi nếu có tiền gửi tiết kiệm đáo hạn rút ra cũng chưa chắc đã đầu tư ngay vào bất động sản. Vấn đề mà các nhà đầu tư gặp phải lúc này là tính thanh khoản và niềm tin với thị trường. Kể cả giá bất động sản có giảm nhưng tính thanh khoản chưa cao, mua mảnh đất xong kẹp tiền ở đó thì thà gửi tiết kiệm lãi 4-5%/năm còn tốt hơn. Ngay cả tính thanh khoản trên thị trường chứng khoán cũng cao hơn bất động sản, nhà đầu tư khi cần có thể bán ngay cổ phiếu thu tiền về.

Vấn đề khó nhất cần giải quyết lúc này là niềm tin và kỳ vọng. Về câu chuyện mặt bằng giá, nhiều người kỳ vọng rằng thị trường phải chiết khấu thêm 20-30% thì mới xuống tiền. Khi mọi thứ chưa ổn định thì nhà đầu tư chưa thể mạo hiểm, ngoài ra các thông tin vĩ mô thế giới như những nỗi lo suy thoái kinh tế toàn cầu, bất ổn thị trường. Người dân có xu hướng tập trung ưu tiên vào các vấn đề ăn ở, sức khoẻ đầu tiên. Các loại hình bất động sản như nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị đẩy xuống dưới trong nhu cầu ưu tiên của giới đầu tư lúc này.

Vậy đâu là yếu tố giúp thị trường bất động sản đảo chiều lúc này?

- 3 yếu tố giúp điểm đảo chiều của thị trường bất động sản lúc này là: Lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng và chính sách hỗ trợ bất động sản.

Thị trường phản ứng luôn có độ trễ so với chính sách tiền tệ trung bình từ 6 tháng đến 1,5 năm.

Nhìn lại năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có tín hiệu đảo chiều. Từ đầu năm 2023, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14% - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Theo tôi điểm đảo chiều của thị trường bất động sản sớm nhất rơi vào quý II/2024. Tuy nhiên, đừng kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ ngay lập tức phục hồi. Giai đoạn trước, từ thời điểm đảo chiều đến khi phục hồi mất gần 1 năm. Thị trường hiện nay chưa đủ sức bật mạnh, không đủ dòng tiền nên sẽ theo đồ thị chữ “U”. Nếu nhà đầu tư xuống tiền thời điểm này thì cần xác định chịu “ngồi im” hơn 1 năm tới. Còn đối với người có nhu cầu ở, người ta chỉ quan tâm thời điểm nào giá tốt thì thời điểm này có thể cân nhắc.

Thị trường bất động sản có chu kỳ, vậy hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào, thưa ông?

- Thị trường bất động sản lên hay xuống là điều bình thường và lành mạnh. Nếu thị trường cứ tăng mãi thì đó mới là điều đáng lo vì nguy cơ bong bóng bất động sản. Khi thị trường lên quá cao sẽ rơi mạnh. Nhịp điều chỉnh là điều bình thường để nhà đầu tư tập trung sản xuất thay vì đổ hết vào bất động sản. Càng về sau, chu kỳ bất động sản càng tốt hơn. Thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ với hơn 40 năm phát triển. Giống như một đứa trẻ, khi em bé 1 tuổi đi vài bước có thể ngã, dần dần đi nhiều bước, rồi dần dần đi nhanh mà không ngã. Bất động sản cũng như vậy, hiện chu kỳ bất động sản có thể kéo dài tới 10 năm, dần dần kéo xa hơn. Khi thị trường bất động sản có tính ổn định, tâm lý nhà đầu tư sẽ vững vàng, không bán tháo. Theo tôi, hiện tại thị trường sẽ đi ngang để nhà đầu tư giảm bớt những kỳ vọng quá cao vào thị trường.

Tôi kỳ vọng cuối năm 2024 thị trường bất động sản sẽ có nhiều thông tin tích cực hơn.