Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước tới nay, tình trạng tồn kho ở các doanh nghiệp trong ngành đã và đang trở thành vấn đề nan giải chưa có hướng khắc phục. Sản phẩm tồn kho hiện nay thuộc tất cả các phân khúc tại nhiều địa phương khác nhau và cùng ở mức độ khá nghiêm trọng.

Kết quả khảo sát sơ bộ thị trường bất động sản TP HCM của Ủy ban Nhân dân thành phố cho thấy, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai. Một số dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, tồn kho tăng. Toàn thành phố tồn kho 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90m2 và 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2.

Ông Hoàng Công Tuấn - Chuyên gia Chiến lược thị trường tại Công ty Chứng khoán MB.

Sở Xây dựng Hà Nội cũng có báo cáo về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn. Theo đó, Hà Nội có trên 368 dự án bất động sản, 233 trong số này đang triển khai. Số căn hộ tồn kho chưa bán được của các dự án là 5.789 căn; nhà thấp tầng (bao gồm cả nhà biệt thự, liền kề) tồn kho 3.483 căn; nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ.

Lĩnh vực địa ốc vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy khi giá bất động sản vẫn có xu hướng tiếp tục giảm trong khi thanh khoản thị trường luôn ở mức thấp. Các chủ đầu tư phải chịu sức ép bán hàng trong khi thị trường lại thuộc về người mua, do vậy sự phục hồi phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý khách hàng. Trong 1-2 năm tới, triển vọng kinh tế vĩ mô vẫn tiếp tục khó khăn, do đó sự ảm đạm của ngành bất động sản, vốn là một lĩnh vực kinh doanh mang tính chu kỳ cao, nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong tương lai gần.

Khảo sát sơ bộ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, thực trạng tồn kho của nhiều doanh nghiệp lên tới mức đáng báo động với trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng, tập trung vào các dự án triển khai dở dang và sản phẩm không bán được thuộc nhiều phân khúc khác nhau.

Trước thực trạng đáng quan ngại trên, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực cho rằng tình trạng này là thử thách nghiệt ngã, song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và sản phẩm phù hợp vươn lên phát triển. Trên thực tế, áp lực hàng tồn kho rất căng thẳng, nhưng trong nền kinh tế thị trường, chắc chắn sẽ có sự tự sàng lọc. Các doanh nghiệp yếu kém, đầu tư dàn trải và không có sản phẩm đặc thù sẽ phá sản trong khi những đơn vị uy tín vẫn có thể nhìn ra cơ hội.

Hàng tồn kho bất động sản thường chia thành 2 loại, gồm các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được và những dự án dang dở. Trên thực tế, khách hàng hiện không còn mặn mà với dự án dở dang do phần đông người mua nhà có nhu cầu ở thật. Do đó, các doanh nghiệp có khả năng tiêu thụ sản phẩm chính là những đơn vị có sẵn dự án, giá cả hợp lý, đang triển khai tốt, uy tín và cam kết về chất lượng cũng như tiến độ công trình.

Như vậy, nếu các doanh nghiệp có sản sản phẩm là căn hộ hoàn thiện, hoặc sắp hoàn thiện và đang triển khai tốt, giá vừa túi tiền, giao thông thuận tiện thì vẫn tiêu thụ được. Trước tình thế khó khăn, một số doanh nghiệp bất động sản đã tìm nhiều giải pháp tháo gỡ, trong đó có định hướng lại chiến lược phát triển, tung khuyến mãi, chuyển trọng tâm và nguồn lực vào các phân khúc sản phẩm cốt lõi.

Chẳng hạn, có đơn vị niêm yết trên sàn TP HCM nhắm vào phân khúc cao cấp với những căn hộ sang trọng, giá bán bán dao động từ 26 triệu đồng đến 40 triệu đồng một mét vuông. Để tăng cường khả năng bán hàng, đơn vị này tung ra chương trình khuyến mãi mạnh tay và có phần gây sốc để làm nóng thị trường. Theo đó, ngoài các hạng mục tiện ích miễn phí được xây dựng thêm như bể bơi, sân tennis, cầu lông, bóng rổ.., khách hàng mua nhà còn được miễn phí dịch vụ quản lý chung cư trong vòng 10 năm và giảm giá cho các chương trình khác như giáo dục, bảo hiểm.

Nếu không dư dả nguồn vốn để tung các chương trình khuyến mãi, doanh nghiệp cũng có thể cho mục tiêu là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ làm mũi nhọn đột phá, vượt khó khăn và tận dụng gói hỗ trợ bất động sản 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Mặt khác, doanh nghiệp cũng có thể khai thác mô hình căn hộ vừa đủ cho một gia đình với giá dao động 600-800 triệu đồng mỗi căn. So sánh với thu nhập bình quân của các hộ gia đình tại TP HCM, đây là mức giá vừa phải.

Có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang phải tự xoay sở để vượt qua hoàn cảnh khó khăn hiện nay và những giải pháp hỗ trợ của Chính phủ có tác dụng rất hạn chế. Dù vậy, trong “nguy luôn có cơ” và những doanh nghiệp bất động sản năng động chắc chắn sẽ nắm bắt được cơ hội, khắc phục khó khăn và tiếp tục tăng trưởng trong tương lai.

Hoàng Công Tuấn
Chuyên gia Chiến lược thị trường Chứng khoán MB