Bất động sản đang bước vào chu kỳ thanh lọc khốc liệt chưa từng có. Ảnh: CAO NGUYÊN

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, trong thời gian qua, sức ép thanh lọc thị trường khiến hiện tượng sốt đất, "bong bóng" giảm mạnh, đặc biệt là với sản phẩm đất nền, bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Trước đó, kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản lớn tại TPHCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022 do Công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỉ trọng nhà đầu tư mua nhanh bán vội ("lướt sóng") trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.

Nguyên nhân khiến nhóm nhà đầu tư này “lặn sóng” thị trường được cho là do thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp. Việc thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài khiến nhóm nhà đầu tư mua nhanh bán vội này "không còn sóng để lướt".

Cùng với đó là những động thái siết chặt thị trường từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt “phanh” tín dụng rót vào địa ốc, thuế chuyển nhượng bị kiểm soát chặt, góp phần làm chùn tay thao túng của giới đầu cơ, giảm thiểu mua đứt bán đoạn.

Anh Nguyễn Đình Vũ - một môi giới bất động sản ở Hà Nội - cho biết, văn phòng môi giới của anh đang tiếp nhận hàng trăm sản phẩm bất động sản yêu cầu bán ra của khách hàng. Trong đó, các sản phẩm bất động sản đất nền, căn hộ chung cư có giá bình quân 2,5 - 5 tỉ đồng vẫn có mức giao dịch khá ổn, tuy nhiên các sản phẩm giá trị cao hơn 10 tỉ đồng gần như “đóng băng”.

"Thanh khoản nhỏ giọt không chỉ gây sức ép lên những nhà đầu tư nhỏ, mà khiến cả những “tay to” cũng khóc ròng. Nếu thị trường vẫn kéo dài thực trạng kém thanh khoản, nhiều khả năng cảnh báo “chết trên đống tài sản” sẽ thành hiện thực trong thời gian tới" - anh Vũ nói.

Cũng theo môi giới này, nguyên nhân chính khiến thanh khoản thị trường xuống thấp là do nhà đầu tư, người mua không tiếp cận được dòng tiền của ngân hàng. Bên cạnh đó, từ thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn đã khiến tâm lý nhà đầu tư chuyển từ thế tiến công sang “phòng thủ”.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, việc nới room tín dụng chưa giải quyết được “cơn khát” vốn của thị trường bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư, ngay cả các "đại gia", tiếp tục rơi vào trạng thái xáo trộn tâm lý, quan sát nghe ngóng, thậm chí hoang mang.

Theo bà Dung, hơn 50% nhà đầu tư nhà đất đang mắc kẹt thời điểm này. Trong đó, có những nhà đầu tư trót đi vay ngân hàng nhưng không bán được, phải gồng gánh chi phí.

Rõ ràng, thị trường bất động sản vẫn đang đối diện với rất nhiều khó khăn, từ lãi suất ngân hàng tăng mạnh đến rào cản pháp lý, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Sức ép thanh lọc được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong ngắn hạn.

Tình cảnh này đòi hỏi doanh nghiệp phát triển dự án phải thích ứng linh hoạt hơn, trong khi các nhà đầu tư cá nhân cần có nền tảng kiến thức tốt hơn để đưa ra lựa chọn đúng.