Giao dịch BĐS qua sàn vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Ảnh minh hoạ: C.N

Lo ngại “đẻ” thêm thủ tục

Trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) tại điều 60 có quy định “các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới”. Có 2 phương án được đưa ra. Trong đó, phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.

Mới đây, nêu góp ý về dự thảo Luật Bất động sản (sửa đổi), VCCI cho biết, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường BĐS” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Theo VCCI, các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về BĐS trên thị trường. 

Mặc dù, các giao dịch BĐS trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường BĐS. Tuy nhiên, quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. 

“Một số doanh nghiệp, đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch BĐS cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh BĐS” - VCCI nêu góp ý.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), cần phải xem lại quy định trên là bởi nội dung không phù hợp và thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS. Quy định trên cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS.

Cụ thể, theo quy định về “Quyền của doanh nghiệp” tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì chủ đầu tư được tự do kinh doanh ngành, nghề mà luật không cấm; tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng.

Như vậy, nếu quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư lại bị tước quyền tự chủ kinh doanh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Phương Đông cho rằng, khi cắt đứt khâu bán hàng, chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường BĐS và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người “làm thuê trở lại” cho “ông môi giới” và sàn giao dịch BĐS. Do đó, chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Chủ đầu tư có bị “đóng cửa”?

Ở chiều ngược lại, một số ý kiến cũng thừa nhận rằng quy định giao dịch BĐS qua sàn giao dịch đem lại một số ưu điểm. Cụ thể như quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo…

Ngoài ra, chống thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Trần Kháng cho rằng, nếu Luật Kinh doanh BĐS quy định giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS chắc chắn sẽ vấp phải trở ngại lớn khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội.

“Ông chủ một dự án muốn bán sản phẩm của mình cho người thân nhưng phải đi nhờ cậy người khác mới bán được sản phẩm đó. Theo quy định trong dự thảo thì đúng nhưng trên thực tế là điều không thể xảy ra”, ông Kháng nói.

Thực tế, môi giới BĐS hay sàn giao dịch BĐS về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ “phục vụ” cho bên bán, bên mua hoặc phục vụ cả 2 và được trả phí. Bản thân người môi giới BĐS, sàn cũng phải tự chứng minh năng lực, uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư chọn thuê thực hiện dịch vụ. Với quy định được đưa ra trong dự thảo, một số chủ đầu tư cho rằng họ luôn tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định. Tuy nhiên, không loại trừ các chủ đầu tư tìm cách hợp thức hóa các sàn, mở và biến các sàn giao dịch thành của riêng để giao dịch một cách thuận lợi.

“Thực tế, hiện nay một số đơn vị, tập đoàn BĐS họ vẫn có sàn riêng để kinh doanh các sản phẩm của mình. Nếu quy định này không chặt chẽ chắc chắn các chủ đầu tư, tập đoàn họ vẫn có cơ hội để lách”, một chủ đầu tư trong lĩnh vực BĐS chia sẻ.

Ở góc độ chuyên gia pháp lý, ông Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào.

“Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Theo tôi, điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ luật Dân sự 2015 đang quy định”, luật sư An nói.