Dự án Khu nhà ở xã hội tại lô đất HH4 - FLC Garden City thi công đình trệ nhiều tháng nay. Ảnh: Cao Nguyên

Hạn mức cao, rủi ro cho người mua nhà

Theo Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Nhưng thực tế hiện nay, hiện nay nhiều dự án thu tiền kịch khung theo quy định, xong dự án dừng, chậm triển khai tiếp khiến người dân căng băng rôn hay gửi đơn tới các cơ quan chức năng để kêu cứu. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội FLC Garden City Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) bị đình trệ khiến khách hàng như “ngồi trên đống lửa”.

Nhiều khách hàng mua căn hộ nhà ở xã hội tại tòa HH4 cho biết, cuối năm 2020, họ ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, trong đó quy định thời gian dự kiến bàn giao nhà trong quý II năm nay 2022. Tuy nhiên, đến giờ, dự án mới được xây xong phần thô, đang rơi vào cảnh bị đình trệ, không có hoạt động thi công.

“Gia đình tôi đã vay 500 triệu đồng của ngân hàng để mua căn hộ nhà ở xã hội này. Hiện tại, hàng tháng tôi đang phải lo khoản tiền hơn 10 triệu đồng để trả gốc và lãi khoản vay. Số tiền này bằng tiền lương tháng của tôi”, một khách hàng mua dự án này nói và cho biết thêm, căn cứ theo hợp đồng mua bán, chúng tôi đã phải đóng trên 70% số tiền mua nhà, thậm chí đối với các quỹ căn thương mại, cư dân phải đóng toàn bộ 95% giá trị căn hộ (trong đó bao gồm số tiền chênh ngoài hợp đồng hàng trăm triệu đồng/căn hộ cho các Công ty môi giới).

Trước đó, Thanh tra TP.Hà Nội cũng chỉ ra nhiều sai phạm tại Dự án Usilk City Hà Đông. Theo đó, Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long đã ký hợp đồng mua bán với 183 khách hàng tại 2 tòa CT3-106 và 107 từ đầu năm 2010, có khách hàng nộp 100% giá trị hợp đồng. Đến nay đã 13 năm, người mua nhà vẫn dở khóc, dở cười khi dự án vẫn “phơi sương cùng tuế nguyệt”.

Thanh lọc chủ đầu tư yếu kém

Theo Bộ Xây dựng, ban soạn thảo đang được giao nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. 

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho biết, khi hạn mức đóng tiền theo tiến độ giảm sẽ giảm rủi ro đối với người mua nhà. Nếu trong trường hợp dự án ngừng thi công, khi nguồn tiền của người dân đóng vào ít thì mức độ ảnh hưởng không quá lớn. Không những thế, quy định hạ thấp tỉ lệ thanh toán theo tiến độ sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư yếu “tay không bắt giặc”. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho hay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”. Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhưng không vượt quá 30% giá trị sản phẩm.