Ngành bất động sản đang ở giai đoạn điều chỉnh và sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến ngành ngân hàng

Khối lượng mua lại trái phiếu tăng cao

Theo dữ liệu được tổng hợp từ HNX, 9 tháng năm 2022, có 411 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong nước với tổng giá trị phát hành đạt 244.191 tỉ đồng. Ngoài ra, còn có 2 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế với giá trị 625 triệu USD. Trong 9 tháng, ngân hàng và bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong lượng phát hành thành công với tỷ trọng 63% và 24%. 

Ở chiều ngược lại, 9 tháng vừa qua, khối lượng trái phiếu mua trước hạn đạt 135.180 tỉ đồng. Lượng mua lại trái phiếu có xu hướng tăng cao kể từ tháng 6/2022. Đáng chú ý, trong top 20 doanh nghiệp có giá trị mua lại lớn đa phần là các ngân hàng. Điển hình như BID với 12.672 tỉ đồng, VIB với 8.800 tỉ đồng, LPB với 8.000 tỉ đồng.

Liên quan đến vấn đề này, trong Báo cáo Triển vọng thị trường trái phiếu vừa được Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) phát hành cho biết, theo ước tính khối lượng đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong quý 4/2022 đạt 85.000 tỉ đồng, trong đó tập trung ở nhóm các ngân hàng (chiếm 53,4%), bất động sản (chiếm 27%).

Theo dữ liệu tổng hợp, riêng về khối ngân hàng, đứng đầu danh sách trái phiếu đáo hạn quý 4 là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) với 15.400 tỉ đồng, theo sau là Ngân hàng VIB với 8.000 tỉ đồng. Cùng có mức trái phiếu đáo hạn 8.000 tỉ đồng còn có Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. Tiếp đó sau là Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt với 4.000 tỉ đồng.

Với nhóm bất động sản, theo dữ liệu của VCBS công bố, Công ty CP Bất động sản Nova Lexington với 2.380 tỉ đồng, Công ty CP Bất động sản Greenwich với 2.000 tỉ đồng, Công ty CP BĐS Sài Gòn Vina 1.850 tỉ đồng, Công ty TNHH BĐS Đà Lạt Valley 1.000 tỉ đồng,…

Theo VCBS, khối lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và 2024 ước khoảng 790.000 tỉ đồng, chiếm gần một nửa khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành, có thể kéo theo nhu cầu phát hành để đảm bảo nhu cầu vốn của các doanh nghiệp trên thị trường.

Áp lực về dòng tiền và nguy cơ nợ xấu

Trong báo cáo vừa công bố, các chuyên gia phân tích của CTCK Rồng Việt (VDSC) cũng đã đưa ra những đánh giá về ảnh hưởng có thể xảy ra đối với chất lượng tài sản của ngành ngân hàng sau những thay đổi gần đây trong ngành bất động sản. 

VDSC cho rằng, cùng với việc kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, có thể xem Nghị định 65 và biến cố ở hai tập đoàn bất động sản lớn vừa qua là những “cú phanh gấp” về nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, mà đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Với quy mô giá trị trái phiếu phát riêng lẻ ước khoảng 628 nghìn tỉ đồng vào cuối năm 2021, bằng khoảng 6% dư nợ của hệ thống ngân hàng, có thể thấy áp lực về dòng tiền thanh toán nợ gốc trái phiếu (do đáo hạn hoặc do nhà đầu tư đề nghị mua lại trước hạn) cho thời gian còn lại của năm 2022 vẫn còn khá cao. 

Trong khi đó, từ đầu năm nay, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh với nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm rõ rệt do cung không gặp cầu, dòng vốn vào bất động sản gặp khó do cả tín dụng thắt chặt và lãi suất tăng, cùng với chủ trương ngăn chặn đầu cơ bất động sản của Chính phủ gây sức ép giảm giá bán. Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng đang xem xét bổ sung các quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Theo VDSC, áp lực dòng tiền cao phát sinh trong ngắn hạn trong khi tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa giảm có thể dẫn đến các doanh nghiệp có số dư trái phiếu riêng lẻ cao có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ các khoản vay tại ngân hàng. Mặt khác, mức độ tiếp xúc của ngành ngân hàng với bất động sản ngày càng tăng. Theo thống kê của NHNN, quy mô tín dụng vào ngành bất động sản (gồm cho vay và TPDN) hiện nay cao hơn đáng kể so với trước đây. Số dư tính đến 30.6.2022 là 2,37 triệu tỉ đồng, tương đương 20,7% tổng tín dụng toàn nền kinh tế, so với mức 16,5% vào năm 2017.

Với bối cảnh như trên, VDSC nhận thấy xác suất nợ xấu gia tăng đang cao hơn, tạo áp lực lên chi phí tín dụng trong các quý tiếp theo. Theo thống kê từ BCTC quý 2, một số ngân hàng có mức phân bổ cao (trên 10%) tín dụng vào cho vay bất động sản và TPDN như TPBank, Techcombank, MB, VPBank, SHB, SeABank, HDBank, MSB và Eximbank.

''Nhóm này sẽ chịu rủi ro cao hơn các ngân hàng khác nhưng mức độ rủi ro là khác nhau tùy vào mức độ tiếp xúc tín dụng (cho vay và đầu tư TPDN) với ngành bất động sản và sức khỏe tài chính của các đối tác bất động sản liên quan'', VDSC nhận định.