Vẫn còn nhiều lo lắng với ngành bất động sản. Ảnh: Anh Dũng 

Năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều khó khăn khi sức mua, thanh khoản giảm mạnh, dòng tiền bị nghẽn.

Trong khi đó, khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2022, 2023 và 2024 lần lượt là 21.650 tỉ đồng, 119.000 tỉ đồng và 112.000 tỉ đồng. Trong bối cảnh đó, câu chuyện cổ phiếu bất động sản đang là mối quan tâm lớn của nhà đầu tư.

Sau chuỗi dài giảm giá, thậm chí nhiều mã cổ phiếu bất động sản liên tục “lau sàn” nhiều phiên liên tiếp, nhiều mã cổ phiếu đã bắt đầu ghi nhận những phiên tăng trần trở lại trong tháng cuối cùng của năm 2022.

Tuy nhiên, đánh giá về những phiên tăng giá, Tiến sĩ Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Quỹ đầu tư DG Investment - cho rằng, đây chỉ là những phiên hồi phục kỹ thuật. Ở thời điểm hiện tại, rất khó để kỳ vọng cổ phiếu bất động sản bật mạnh như thời điểm đầu năm.

Nguyên nhân là do nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn đang chịu quá nhiều áp lực giảm giá. Cụ thể, ngoài nỗi lo áp lực trái phiếu đáo hạn, còn xuất phát từ các vụ án hình sự với hoạt động thao túng giá trên thị trường chứng khoán, bởi không ít cổ phiếu bất động sản được xếp vào nhóm cổ phiếu đầu cơ.

Bước sang năm 2023, triển vọng của ngành bất động sản là một trong những lý do khiến nhà đầu tư thận trọng với nhóm bất động sản. Báo cáo triển vọng năm 2023 của Công ty chứng khoán VNDirect đánh giá, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức.

Đầu tiên là nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Lãi suất tăng mạnh trong nửa cuối năm nay cũng làm suy yếu nhu cầu mua của khách hàng.

Trong khi đó, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. VNDirect thậm chí còn nêu quan điểm không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất.

Song song với đó, đánh giá về triển vọng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong năm 2022-2023, VNDirect cho rằng, việc giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là một trong những điểm tích cực hiếm hoi tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2023.

Theo đó, VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỉ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Bên cạnh đó, VNDirect cũng nhìn nhận ngành bất động sản hiện đang giao dịch ở mức P/B hiện tại là 1,6 lần, thấp hơn 41% so với mức trung bình 3 năm là 2,8 lần.

Mặc dù các cổ phiếu ngành đang được giao dịch ở mức định giá rẻ, nhưng VNDirect nhìn nhận việc thị trường đánh giá lại cổ phiếu sẽ phụ thuộc vào sự phục hồi tâm lý của thị trường bất động sản tại Việt Nam, điều khó có thể xảy ra trước năm 2024.

Theo quan điểm của VNDirect, thị trường bất động sản nhà ở có thể sẽ chứng kiến nhiều khó khăn hơn trong 6 tháng đầu năm 2023 cho đến khi lạm phát được kiểm soát và lãi suất giảm trở lại, từ đó thị trường chứng khoán có thể đánh giá lại cổ phiếu ngành này.

Trong khi đó, theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong quý I/2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn. Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với một số khó khăn, thách thức chính cần thêm những giải pháp đồng bộ, với tầm nhìn chiến lược để kiến tạo thị trường.